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36城购房成本上升!央行截断楼市“水源”,央媒:房价逻辑变了

发表时间:2021-01-25 浏览次数:151

1月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期贷款市场报价利率(LPR)显示,5年期以上LPR为4.65%,连续9个月未动。


从去年5月份算起,LPR已经连续9个月纹丝不动,这出乎很多人的预料。


所谓LPR(Loan Prime Rate),又称贷款市场报价利率,由18家银行每月向全国银行间同业拆借中心报价后计算得出。


以前买房,去银行按揭,参考的都是“贷款基准利率”,这个利率多年没有变过。


央妈考虑到:银行要给实体经济“输血”,短期贷款需要低利率,但长期的房产按揭利率又不能太低,前年8月份,LPR就应运而生了。


目前,LPR有1年期和5年期以上两个期限品种,报价频率为每月报价一次,于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布,在央行网站上可以查到。


简单来说,LPR也就是以前的贷款基准利率,只不过分成1年期和5年期以上。房贷作为关乎大多数家庭数十年的长期贷款,跟5年期LPR的关系非常密切。


在复工复产、货币政策保持中性的环境下,5年期LPR能保持长期不动,彰显了央行稳定房地产市场的决心。


由此带来的结果是:36个城市购房成本上升。


2021年1月,贝壳研究院监测的36个城市的主流首套房贷利率为5.23%,二套房贷利率为5.52%,环比均微增1个基点,且从2020年12月开始已经连续两个月上升。


具体来看,珠三角部分城市比较有代表性,比如,东莞从去年底的首套房贷利率5.25%上调至5.45%,二套房贷利率则从5.45%上调至5.65%;中山方面首套房贷利率从去年底的5.05%上调至5.15%,二套房贷从此前的5.25%上调至5.35%。


众所周知,长三角、珠三角是过去一年来房地产市场最火热的区域,广深莞佛几个核心城市,包括惠州、中山、珠海等概念炒作城市,购房者热情高涨,如今房贷利率持续走高,购房成本进一步高企,会挤压出一部分投机需求。


从房价历史走势来看,房贷利率有非常强的领先意义。


远的不提,就去年上半年央行在2月份和4月份连着两次降低MLF利率,LPR报价跟随下降,直到9月份,房贷利率连降9个月,展开了一轮“九连降”。


房地产市场的反应很迅速,根据国家统计局的数据进行测算,今年6-9月份,全国新建商品住宅单月成交均价,已经持续4个月位于1万元以上的水平。


现在,房贷利率再度进入“上升周期”,大概率会起到压制房价的作用。


除了房贷利率升高之外,进入2021年,银行的房贷额度越来越少,放款周期变长了。


具体来看,36城中超8成平均房贷放款周期环比拉长。


廊坊、哈尔滨、宁波、南通等城市,环比延长10天以上。珠三角方面,虽然局部城市放款周期在年初有所缓和,但惠州、东莞、佛山、中山等放款周期高达2个月以上。


利率升高、放款延期,2021开年,楼市就陷入到了“缺钱”的境地。


原因很简单:今年开始,央行正式截断了银行的“水源”。


这个事最近我也写了很多文章解读过了,央行从今年开始实施房地产贷款集中管理制度,把所有中资银行分为五档,房地产贷款余额占比,和个人房贷余额占比,都不能超过相应的上限。


比如,六大国有大行(工农中建、邮政、交通)、国家开发银行为第一档,两个上限分别为40%和32.5%,在5档中最高。


招行、农发银行、浦发、中信、兴业等17家中型银行,为第二档,两个上限分别为27.5%和20%。


房地产贷款余额分两种:1,房企的开发贷。2,购房者的个人房贷。


设定上限,意味着以后流向房地产的信贷资源会变少。


银行上游不再供应水源,作为下游的房地产,就会干枯,这是很简单的逻辑。


现在各家银行纷纷推迟放款周期,很明显,是受到了央行“指挥棒”的影响。


央媒《经济参考报》在1月18日发表了一篇评论文章,名字叫《未来楼市加杠杆空间有限:政策施行正在改变我国房价上涨逻辑》


文章指出:房地产行业是资金密集型行业。2020年,在房地产企业“三道红线”基础上,中国人民银行和银保监会又决定建立房地产贷款集中度管理制度,从房地产业资金需求和融资供给两端,压缩房地产金融加杠杆空间,政策的施行正在改变过去二十多年来我国房价上涨的逻辑。


以前的房价逻辑是什么?


过去几年,房企融资几乎不需要什么门槛,信托、开发贷、明股实债、发债、民间借贷,什么招数都能用上,到处都是地王,遍地都是新城区,房价呈现普涨状态。


现在,央行直接截断楼市的水源,房价单边上涨的时代,终于结束了。


未来的房价逻辑,不只是“二八分化”那么简单,甚至有可能演变成“一九分化”。


京沪广深、珠三角、长三角等少数城市,毕竟只属于金字塔尖,来自全国的“有钱人”,全款也不是什么难事,在强调控的环境下,可能会呈现慢涨状态。


而大量的中西部、东北、西南、西北二三线城市,前几年城区扩张太过迅速,不管是什么二线强省会,还是三四线历史名城,抑或是高铁、轻轨利好的小城市,当地楼市都会随着时间的推移,逐步陷入“强供给、弱需求”的流动性困境。